Vi bruger cookies til at analysere, hvordan vores brugere anvender hjemmesiden. Klikker du videre på siden, accepterer du, at der sættes cookies til disse formål. Læs mere om vores brug af cookies, herunder hvordan du fravælger cookies i vores cookiepolitik.

KINESISK BOLIGBOBLE ELLER EJ

9. november 2016

Flere medier skriver om en mulig boligboble i Kina som konsekvens af bankernes massive og risikable udlån til kinesiske boligkøberne, der handler på et af verdens dyreste boligmarkeder. Vi tror, at forholdene på det kinesiske ejendomsmarked er langt mere nuancerede. Derfor har vi også en selektiv tilgang til, hvordan vi investerer inden for dette tema.

Når pressen skitserer de kinesiske boligforhold, bliver der ofte taget udgangspunkt i relativt eksklusive lejligheder, der koster op mod 100.000 kr. pr. m², og som derfor henvender sig til de absolut mest velhavende kinesere. Herefter sammenlignes disse huslejer med lønindtægten for en yngre kinesisk familie, så forskellen mellem husleje og lønindtægt fremstår tilpas markant, så man kan postulere en boligboble. Men sammenligner man i stedet med World Banks estimater for boligmarkedet i Beijing City, tegner der sig et andet billede. Dette indikerer, at lønindkomsten for de reelle købere er betydeligt højere, end hvad der antydes i pressen – og dette til trods for, at World Bank tager udgangspunkt i gennemsnitlige lejlighedspriser og gennemsnitslønninger, hvor bl.a. ekstremt lavtlønnede migrantarbejdere også indgår. Samtidigt tager man ikke højde for, at kineserne lovpligtigt lægger mindst 30 pct. i udbetaling, når de køber bolig. Ej heller tages der højde for at ca. 20 pct. af kineserne køber deres bolig kontant, og at omtrent 40 pct. af transaktionerne kommer fra friværdi (opsparing), fordi køberen tidligere har solgt en ejendom, der har haft andel i det tidligere opsving.

Ser man isoleret på ejendomsmarkedet i centrum af Beijing City, henvender dette sig – målt på lønindtægt – derfor ikke til den gennemsnitlige kineser. Her bor middelklassen, de meget velhavende og de ekstremt velhavende. Regnestykket ser også noget anderledes ud, når man sammenligner gennemsnitlige boligpriser med gennemsnitlige indkomster i mere almindelige byer i Kina. Tager man f.eks. udgangspunkt i området Sub-Urban i Beijing City, ligger boligpriserne her på omkring 35.000 kr. pr. m². Når der lovpligtigt lægges 30 pct. i udbetaling, og der gennemsnitligt købes 33m² pr. person med en årlig hustandsindkomst på ca. 150.000 kr., hvor hustanden typisk består af to veluddannede nygifte, vil man se, at det realistisk justerede pris/indkomst-forhold (pris-indkomst-faktoren) er: 2 personer x 33 m² x 35.000 kr. x (1-0,3 %.)/150.000 kr. er lig faktor ca. 11 – svarende til, at priserne på boligerne er næsten 11 gange højere end den gennemsnitlige husstandsindkomst. Dette er ikke er langt fra den faktor, vi i dag ser i København. Til gengæld er den langt fra et niveau på ca. 30, som pressen ind imellem nævner.

Selv om beregningen laves på baggrund af gennemsnitsindkomsten i rigmandsbyen Beijing, vil tallet blot stige fra ca. 11 til 16. Men som tidligere beskrevet skyldes dette, at gennemsnittet trækkes ned af migrantarbejdernes væsentligt lavere lønninger, hvorfor tallet aldrig vil have relevans i sammenhængen. Ligesom at Hellerup er for de færreste i Danmark, er Beijing City for de færreste i Kina. Alligevel vil der i mange år fremover vil være købere hertil, da Kina hver eneste dag fostrer nye millionærer. Alt i alt indikerer dette, at der ikke er tale om en boligboble, men snarere en oppustet idé baseret på urealistiske beregninger.

Hvis man ser overordnet på Kina, er den disponible indkomst steget relativt konstant siden år 2000, og renterne på realkreditlån er samtidigt faldet. Dette forhold mere end udligner, at boligpriserne er steget. Samtidigt vil det være relevant i et sammenligningsforhold til andre storbyer at justere for fremtidige ejendomsskatter, da man ikke betaler ejendomsskatter i Kina. Ifølge research fra den kinesiske investeringsbank CICC er Beijing City – målt på ejendomspriser ift. gennemsnitlige hustandsindkomster – markant billigere end f.eks. New York, London og Tokyo, hvis man justerer for fremtidige ejendomsskatter.

I Carnegie WorldWide følger vi udviklingen på det kinesiske ejendomsmarked tæt. Vi ser langt flere nuancerede sammenhænge og beregninger end de, der har været fremme i medierne i den senere tid. Disse giver et mere realistisk billede af ejendomssektoren i Kina, som vi har været selektivt eksponeret til siden 2007. Samtidigt rejser vi ofte i Kina og Asien og har herigennem skabt en særlig tilgang til, viden om og erfaring med at finde og investere i asiatiske strukturelle vinderselskaber. Dette danner grundlag for vores resultater i afdeling Asien, hvor ca. 1/3 af selskaberne i porteføljen er kinesiske.

Ser man på performance de sidste tre år, har afdeling Asien leveret ca. 14 pct. sammenlignet med markedet, der har leveret ca. 8,9 pct. Resultaterne er drevet af øget interesse for regionen fra globale investorer, en attraktiv værdifastsættelse og generelt bedre resultater for regionens selskaber. Du kan læse mere om investeringerne i afdeling Asien her, samt om det eksklusive kinesiske ejendomsmarked i artiklen ”Hong Kong – verdens dyreste ejendomsmarked”.

DEL ARTIKLEN

RELATEREDE PRODUKTER

AS
Asien KL

RELATEREDE NYHEDER


SENESTE NYHEDER